По каким параметрам отличаются земли ИЖС и ДНП? Что лучше ИЖС или СНТ: какие постройки можно возводить на участках.

Право собственности на участок земли на территории Российской Федерации даёт владельцу возможность пользоваться им по своему усмотрению, но строго в соответствии с целевым назначением. Все земли классифицированы по семи категориям, а это подразумевает некоторые ограничения в их эксплуатации. Так, например, на территории под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) запрещено вести фермерское хозяйство. Кроме того, земли под коммерческое использование облагаются более высоким налогом и требуют предоставления отчётной документации в налоговый орган.

Знание таких нюансов позволяет гражданам приобретать участки действительно для своих целей, поскольку неправильный выбор и незнание категорий всегда сопряжено с рядом трудностей и может повлечь за собой непредвиденные и нецелесообразные финансовые затраты сверху.

У физических лиц на законодательном уровне есть возможность приобретать земли, которые относятся к населённым пунктам или находятся в сельскохозяйственной категории. Несмотря на то, что на первый взгляд у них много общего, на деле придётся столкнуться с тем фактом, что они всё же существенно отличаются. Чем именно, и какой участок разумнее приобрести для себя рассмотрим далее в статье.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Садовые некоммерческие товарищества

Садовые некоммерческие товарищества, они же СНТ, точно так же, как садоводческие потребительские кооперативы и дачные некоммерческие партнёрства (ДНП), можно использовать под ведение дачных хозяйств и строительство дома. Основная часть садовых некоммерческих товариществ расположена на сельскохозяйственной категории земли, но это не правило. Некоторые СНТ располагаются в чертах населённых пунктов.

Собственнику участка земли, который входит в состав СНТ или ДНП разрешено возводить нежилые постройки на своей территории. Также не запрещено и строительство жилого дома. С одной стороны плюсы такой недвижимости очевидны широкими возможностями использования объекта, однако значимые минусы проявляются уже в том, что после строительства жилого дома зарегистрироваться в нём крайне сложно. Довольно часто для этого и вовсе приходится обращаться в суд.

Несмотря на это, практике известно немало случаев, когда владельцам всё же удавалось добиться прописки в своём доме, построенном на участке СНТ или ДНП не говоря уже о том, что такое право зафиксировано для граждан законодательством. По сути, земли садового некоммерческого товарищества весьма схожи с объектами под ИЖС по предоставляемым правам и наложенным ограничениям, но отличие есть и не одно.

Индивидуальное жилищное строительство

В отличие от СНТ, ДНП и прочих аналогичных назначений земли, участок, предназначенный под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) обладает более широким спектром прав относительно постоянного проживания граждан. На нём гораздо проще начать строительство жилого дома, так как не нужно получать для этого разрешение. При этом действует ограничение, которое запрещает возводить дома выше трёх этажей. Кроме того, они должны быть предназначены для постоянного проживания только одной семьи.

Исходя из вышесказанного, можно отметить следующие плюсы, по которым земли ИЖС лучше, чем ДНП или СНТ в плане застроек:

Впрочем, что касается последнего пункта, бывают и исключения. К примеру, когда участок земли находится на балансе застройщика, а не администрации, то есть имеет статус коттеджа. Такое положение вещей значит, что придётся принимать участие в совместных вложениях.

Сравнительная таблица

Чтобы лучше понять, что же именно лучше в том или ином случае, на каком объекте недвижимости остановить свой выбор и окончательно решить стоит ли переводить землю из одной категории в другую, необходимо тщательно сравнить основные аспекты различия.

В чём разница	ИЖС	ДНП, СНТ
Электроснабжение	Находится в чертах энергообеспечения, достаточной мощности и объёма, поскольку относится к населённому пункту.	Подключить можно, если рядом есть линия электропередачи. Подключение происходит за счёт заинтересованного лица, с возможными ограничениями по мощности потребления.
Газоснабжение	Зачастую технические возможности позволяют. При этом на владельца земли возлагаются частичные расходы и некоторые льготы.	Подключение возможно лишь при близком расположении газопровода. При этом расходы возлагаются на участников СНТ, ДНП.
Водоснабжение	Подключение к центральному водопроводу имеется практически всегда. Либо снабжение происходит за счет индивидуальных колодцев, с учетом льготной оплаты.	Зачастую одна скважина на всех, финансируемая за счёт паевых взносов участников.
Система канализации	Большая вероятность подключения к центральной системе или обустройство индивидуального стока с фиксированными тарифами.	Единая система в виде локального очистительного септика с теми же совместными расходами.

Ещё несколько сравнений

Помимо систем коммуникации есть и другие отличающие факторы. Поскольку назначение территорий действительно разное, плюсы и минусы их относительны:

В чём разница	ИЖС	ДНП, СНТ
Перечень расходов	Имущественный налог и коммунальные платежи по счётчику или фиксированному тарифу.	Имущественный налог, платежи за использованные по счётчикам ресурсы, ежегодные паевые членские взносы, взносы на ремонтные работы.
Вопрос с регистрацией (пропиской)	Без препятствий и ограничений сразу при обращении в ФМС	Возможно лишь в исключительных случаях, много препятствий с юридической стороны.
Инфраструктура	Развитая инфраструктура в близком доступе (дороги, остановки, магазины, медицинские учреждения, школы и детские сады, прочее).	Инфраструктура зачастую отсутствует вовсе.
Иные факторы	Почти полная свобода действия по отношению к своему частному участку земли.	Обязательное присутствие на собраниях, выполнение принятых большинством решений, некая зависимость от власти председателя.

СНТ/ДНП - что это? Если у вас возник такой вопрос, необходимо обратиться к земельному праву. Известно, что СНТ и ДНП - это юридические лица, которые создаются с целью удовлетворения некоммерческих интересов их участников в решении общих задач при ведении садоводства и дачного хозяйства. О различиях между СНТ, ДНП и ИЖС рассказывается в нашей статье.

Что такое СНТ, ДНП и ИЖС

Земельные участки могут быть выделены под ИЖС или входить в СНТ и ДНП. Что это - СНТ и ДНП , в чем их отличие от ИЖС?

ДНП — это дачное некоммерческое партнерство, СНТ — садовое некоммерческое товарищество.

ИЖС — одна из форм обеспечения граждан жильем путем строительства дома на праве личной собственности за их счет и при непосредственном участии. То есть ИЖС — это не что иное, как назначение земельного участка под строительство.

На каких землях должны находиться данные участки?

СНТ и ДНП — на землях сельскохозяйственного назначения, а под ИЖС выделяются земли поселений.

Итак, сначала разберемся с ИЖС.

Безусловно, данный вариант заинтересует тех, кто хочет построить домик вдали от городской суеты, но при этом считаться полноправным (с пропиской) хозяином владения. Спешим вас обрадовать: прописку вы получите. А теперь о минусах:

• размер земельного участка не может быть больше утвержденных норм;
• строительство можно осуществлять только после получения всех разрешений;
• такой земельный участок имеет высокую стоимость, так как находится в черте населенного пункта.

Теперь подробнее расскажем о том, что это - ДНП/СНТ. Земли на участках, которые входят в СНТ и ДНП, предназначены прежде всего для выращивания на них различных сельскохозяйственных культур. Безусловно, домик дачного типа построить здесь можно, но вот возведение благоустроенного коттеджа может стать проблематичным, так как зачастую к таким участкам не подведены газ и даже вода.

Членами СНТ и ДНП могут стать граждане, достигшие 18 лет и приобретшие участок в пределах территории товарищества. Новый член СНТ/ДНП в течение 3 месяцев получает членскую книжку.

Кроме того, СНТ, как и ДНП, образуется для реализации некоммерческих целей граждан. Так что прибыли от владения участком граждане не получают (речь не идет о продаже продукции с участка). В контексте прибыли не стоит рассматривать и деятельность руководящих органов СНТ и ДНП. Несмотря на то что каждый член объединения уплачивает членские взносы, эти деньги не идут на удовлетворение личных нужд, например, членов правления. Они тратятся на инфраструктуру СНТ/ДНП.

Членские взносы в СНТ

Законодатель в ст. 19 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ устанавливает, что все члены данных объединений обязаны уплачивать членские взносы.

Несмотря на то что в законе не указан порядок взимания взносов, это не означает, что председатель объединения совместно с бухгалтером может делать это так, как ему вздумается.

Существует презумпция равенства всех членов СНТ, а соответственно, все должны платить одинаковые взносы за единицу участка, например за сотку. То есть общая сумма отчислений гражданина будет зависеть от размера его надела.

Помимо ежегодных (или ежеквартальных) взносов, уставом СНТ могут быть предусмотрены и иные отчисления, например вступительные взносы (при вступлении в товарищество).

Устав СНТ

Скачать форму устава

Устав СНТ — это его основополагающий документ, в соответствии с которым и функционирует СНТ.

Обратите внимание! Утверждать устав, вносить в него изменения или дополнения вправе только общее собрание членов СНТ.

В самом уставе должны быть отражены следующие сведения:

1. Общая информация:

• время образования СНТ;
• место его расположения;
• организационно-правовая форма.

Предмет и цели деятельности.

Правовое положение СНТ (права и обязанности товарищества).

Имущество СНТ, в том числе порядок внесения и размер взносов.

Членство в СНТ.

Права и обязанности членов СНТ.

Органы управления СНТ.

Компетенция органов.

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью СНТ.

Порядок образования специального фонда.

Ответственность участников по долгам товарищества.

Вопросы делопроизводства.

Ликвидация и реорганизация СНТ.

Типовая форма устава СНТ законодателем не утверждена. Однако общие требования одинаковы: письменная форма и принятие на общем собрании СНТ.

Что лучше — СНТ или ДНП?

Садовые товарищества формировались, как правило, на рубеже 90-х годов XX века. Они располагаются на землях, которые не имеют высокой стоимости.

А вот земли, относящиеся к ДНП, — это улучшенный вариант с/х участков, почвы на которых более плодородны.

Если выбирать между СНТ и ДНП, необходимо прежде всего ответить на вопрос: СНТ/ДНП - что это для вас? Способ организации отдыха за пределами города или приобретение земельного участка для посадки растений и получения урожая?

Инфраструктура в ДНП намного лучше, чем в СНТ. Речь в данном случае идет о доступе к воде, электричеству, наличии дороги и т. д.

В некоторых случаях ДНП — это своего рода коттеджные поселки, куда приезжают отдыхать от городской жизни.

Земли сельхозназначения в СНТ и ДНП

Земельное законодательство подразделяет все земли на несколько видов, к которым относятся, в частности, земли сельскохозяйственного назначения. Это сделано для того, чтобы участки использовались строго с учетом своей специфики.

Земли с/х назначения могут использоваться для садоводческих целей (СНТ и ДНП) или для дачного строительства (ДНП).

При этом, например, дачное строительство (ДНП) возможно и на землях населенных пунктов. Так в чем же разница между этими видами земель?

Начнем с того, что земля населенного пункта всегда находится в черте города или области. А вот сельскохозяйственные земли стоят особняком — зачастую дачные массивы удалены от города на несколько десятков километров.

Но главное отличие вот в чем: если гражданин решит построить на землях с/х назначения жилой дом, то прописаться там будет очень сложно — только через суд. И только в том случае, если удастся доказать, что дом пригоден для проживания. Согласитесь, если он стоит в глуши, сделать это будет непросто.

А вот если дача построена в пределах населенного пункта, то в этом только плюсы: обслуживание территории муниципальными властями, возможность прописки и т. д.

Вот почему многие выбирают дачи именно на землях населенных пунктов.

Как перевести СНТ в ИЖС

Как быть тем, кто приобрел участок в СНТ на землях сельскохозяйственного назначения и хочет перевести его в ИЖС? Возможна ли эта процедура?

Теоретически да. Однако на практике палки в колеса будут ставить муниципальные власти, не желающие получить нового домовладельца, которого необходимо обслуживать.

Чтобы перевести земли, необходимо составить ходатайство, которое подается в уполномоченный муниципальный орган, например администрацию района или КУГИЗР (наименование может меняться в зависимости от региона). К ходатайству прикладываются следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• выписка из кадастра недвижимости;
• выписка из ЕГРП.

В некоторых случаях органы вправе запросить дополнительные бумаги.

Смысл процедуры перевода в данном случае — присоединение участка к территории поселения. Соответственно, чтобы добиться положительного результата своего обращения, гражданин должен обратить внимание на то, чтобы его участок располагался как можно ближе к населенному пункту.

По результатам рассмотрения выдается акт о переводе земель из одной категории в другую или отказ в удовлетворении заявления.

Все действия государственных органов могут быть обжалованы в суде.

А теперь давайте обратимся к практическим сложностям. СНТ/ДНП - что это ? Это земельные участки с/х назначения. Предположим, что они располагаются не на территории населенного пункта, а в непосредственной близости от него. Соответственно, чтобы перевести участок, входящий в СНТ, в земли поселений (под ИЖС), необходимо изменить генеральный план участка. Это довольно трудно и затратно. Вряд ли главный архитектор пойдет на это ради одного участка.

Законодатель не предусматривает отказ в переводе именно по этому основанию. Однако есть такой вариант отказа, как «несоответствие земель утвержденным документам территориального планирования». И в этом случае обжаловать решение об отказе в удовлетворении ходатайства о переводе будет сложно.

Эти вопросы волнуют каждого, при выборе загородного дома или земельного участка под строительство.

ИЖС - это сокращенная аббревиатура назначения использования земельного участка. Расшифровывается как Индивидуальное Жилищное Строительство. В нашей стране существует несколько категорий земли. В свою очередь, каждая категория делится на несколько видов разрешенного использования. Наиболее востребованная категория земли, на которой можно строиться безбоязненно, и чаще всего интересует обычного человека решившего возвести дачу или загородный дом - это земли населённых пунктов . Все остальные категории земель имеют различные ограничения. Мы поможем Вам понять, какие преимущества и недостатки у данной категории земли и видов её использования? Итак, помните - самое важное это категория земли !

Следующий шаг, который необходимо знать и выяснить перед приобретением участка - это как и для чего разрешено использовать предлагаемую землю? Это как раз то, что предполагает - назначение использования земли .

либо позволяет законно построить собственный дом на участке как для постоянного проживания с пропиской, так и временного нахождения, либо запрещает это делать совсем.

На участке с категорией - земли населённых пунктов , после окончания строительства дома можно получить почтовый адрес и прописаться в своём новом жилище. А в случае, если ваш участок имеет категорию - земли сельскохозяйственного назначения , то автоматически появляются различные ограничения и запреты. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п.2 ст.49) на участке земли с категорией земли населённых пунктов и разрешенным использованием - для ИЖС, разрешается строить отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи, т.е. для личного, а не коммерческого использования. Это означает, что на таком участке можно построить дом для себя, но нельзя построить многоподъездный дом для продажи по квартирам. Сейчас прорабатывается новый земельный кодекс, значит скоро появятся новые законы и правила. А пока необходимо выбирать из того, что имеем...

Как определить и понять, что Вам предлагают - ИЖС, СНТ, ДНТ или ДНП?

Загляните в свидетельство на земельный участок.

Для этого достаточно посмотреть на оригинал или копию свидетельства о праве собственности на предлагаемый Вам земельный участок. Понятие ИЖС относится только к землям населённых пунктов . Если в свидетельстве, категория земли - земли населённых пунктов, то данный участок действительно подходит под ИЖС.

Например, СНТ - Садовое Некоммерческое Товарищество. Основная масса СНТ - это старые дачные участки по 4 - 6 соток, которые выдавали нашим родителям в самых неудобных местах 30 - 40 лет назад. В большей массе, СНТ находятся на землях сельскохозяйственного назначения. Маленькие участки и старые домики обычно стоят в самых неудобных для проживания местах (край болота или просека рядом с высоковольтной линией). Похожая ситуация и в дачных кооперативах. Более поздняя форма конца девяностых, начала двухтысячных - Дачное Некоммерческое Партнерство (ДНП). Эти поселки появились недавно, их на сегодняшний день в Красноярском крае очень много. Современные и большие коттеджные дома с развитой инфраструктурой, построены на землях сельскохозяйственного назначения, нарезанных по 10-15 соток. Вся инфраструктура в таких поселках создается, как правило, за счёт вложений будущих и нынешних собственников. Тонкости в законах переходного периода, придуманных чиновниками конца девяностых, даёт, и по сей день, возможность строить на сельхозземлях. Выглядит это примерно так! В свидетельстве будет указана категория земли - земли сельскохозяйственного назначения , а в назначении использования земельного участка - для дачного строительства . Зачастую, основная масса сегодняшних «коттеджных поселков», строится, ну или планируется, именно на землях сельскохозяйственного назначения, и тут, если встает вопрос о строительстве и развитии собственной инфраструктуры поселка, то Вы должны понимать и быть готовыми к тому, что никто не будет закапывать в «сельхозку» огромные деньги для развития инфраструктуры. В этом случае инфраструктура (строительство дорог, магазинов, детских садов, школ, подведение коммуникаций и прочего) косвенно, либо напрямую, ляжет на плечи покупателей. Вопрос только в том, что собственными ли усилиями будущие жители будут обеспечивать себя инфраструктурой, либо руками застройщика, но все равно за деньги покупателей, а это и ВРЕМЯ, и никаких ГАРАНТИЙ.

Есть еще один момент, это государственная поддержка. Государство инвестирует деньги и развивает только земли населённых пунктов , на которых стоят деревни, сёла, посёлки и города. К ним за счёт бюджета разных уровней подводят дороги, электричество и газ.

Поэтому, если Вы давно мечтаете и наконец-то решили купить участок для строительства дома, В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ РЕШИТЕ ДЛЯ СЕБЯ, КАКОЙ ИМЕННО ДОМ ВЫ ИЩИТЕ И НА КАКОЙ ЗЕМЛЕ СОБИРАЕТЕСЬ СТРОИТЬ!

Сегодня предложений по земельным участкам и так называемым «коттеджным поселкам», действительно масса и много различной информации о том, что можно перевести отдельный небольшой участок из СНТ, ДНП, ДНТ на сельскохозяйственной земле, под ИЖС. Ответ - это сделать практически невозможно! Можно поменять категорию земли сразу у всего поселка целиком. Но, на это уйдет много времени, Ваших денег и нужно будет ещё получить согласование от всех остальных собственников, и только тогда Ваши усилия будут оправданы, и только в том случае, если СНТ граничит с населенным пунктом.

Вывод! Все возможно, но влечет за собой некоторые дополнительные хлопоты, которые для кого-то могут обернуться большими сложностями, и, возможно, будет проще приобрести изначально участок, на котором нет никаких ограничений.

Ниже приведен фрагмент «Свидетельства о праве собственности» на земельный участок для ИЖС, в котором обозначено, где именно смотреть «категорию земли» и её «разрешенное использование». Под строкой - кадастровый номер , есть строка - существующие ограничения (обременения) права , в которой отмечаются те самые «обременения». Если стоит запись, как на образце (не зарегистрировано), то смело можно приступать к строительству сразу же после оформления права собственности на земельный участок.

В чем отличие ИЖС на землях населенного пункта от предложений под ИЖС на землях сельскохозяйственного назначения - понятие СНТ?

В некоторых случаях, можно встретить на рынке загородной недвижимости предложения под ИЖС, но на землях сельскохозяйственного назначения. Это означает, их оформили и перевели из категории сельхозземли в категорию земли населённых пунктов, с одновременным изменением назначения использования - для индивидуального жилищного строительства.

Основная цель - развитие территории данного направления, привлечение в область и район новых жителей, а также уменьшение рисков и неудобства для будущих клиентов. Краевое правительство, как правило, включает эти земли в программу развития края и района. К таким участкам, с категорией - земли населенных пунктов и разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства , может подводиться электричество за счёт краевого бюджета и фактически бесплатно, строиться дороги, прокладываться газопровод. К сожалению, сегодня многие продавцы-собственники земли и застройщики умышленно скрывают информацию от покупателя о том, что земельный участок с домом или без него, относится к СНТ или ДНТ, а вовсе не к ИЖС.

Мы хотим помочь Вам в этом разобраться и сделать правильный выбор, о котором Вы в дальнейшем не пожалеете!

Конечно же, цена участков в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой и подведенными коммуникациями на «сельхозке» будет всегда намного выше, чем, если просто купить аналогичный участок в соседней деревне, потому как все это уже заложено в стоимость отдельных участков.

Плюсов у покупки участка относящегося к населенному пункту с назначением использования земли под ИЖС масса, но есть один недостаток - это налоги ! Как правило, налоги с участка, у которого категория земли - земли населенных пунктов, выше в несколько раз, по сравнению с участком земли в садовом или дачном товариществе или партнерстве, организованном на землях сельскохозяйственного назначения. Здесь нужно сравнивать кадастровую стоимость участков в СНТ на «сельхозке» и кадастровую стоимость участка относящегося к населенному пункту с назначением ИЖС, потому как от них и будет зависеть размер налога.

Можно допустить, что в случае с ИЖС - налоги, это совсем маленький недостаток, по сравнению с имеющимися плюсами существующей инфраструктуры, городских и районных коммуникаций. А во вторых, скорее всего, что дальше правительство будет стремиться к увеличению налогов за нецелевое использование земли, к коим относятся постройки на сельхозземлях. И в этом случае ещё неизвестно, что, в конечном счете, будет выгоднее. Решать Вам!

ИЖС – земельный статус индивидуальное жилищное строительство, категория земли населенных пунктов. Согласно ЗК РФ участки со статусом ИЖС рассчитаны для возведения индивидуального жилого дома. В каждом регионе Российской Федерации есть свои ограничения на размер участка, свои нормы минимума и максимума. Так как участок ИЖС предположен для возведения жилого дома, а не дачного, то его проект требуется пройти ряд согласований в местных органах власти. Для получения прописки на участке ИЖС требуется соблюсти следующее условие: наличие загородного дома в границах населенного пункта т. е. статус земли населенных пунктов. Так же по закону зарегистрироваться можно только в возведенном доме, соответствующему требованиям санитарных норм и правил, а так же на дом сформирован поэтажный план БТИ. При соблюдении данных правил появится возможность провести к дому газопровод, и соответственно зарегистрироваться в нем.

СНТ – это садоводческое некоммерческое товарищество, некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства. Так же объединение может создаваться в форме некоммерческого партнерства и потребительского кооператива.

ДНП или Дачное Некоммерческое Партнерство – это юридическое лицо, создаваемое для развития и обслуживания дачных поселков. Принцип деятельности аналогичен принципу деятельности ТСЖ (Товарищества Собственников Жилья). Только ТСЖ собирает взносы на обслуживание лифтов, лестниц, парадных, коммунальных сетей, а также вывоз мусора, уборку снега во дворе, оплату счетов на электроэнергию, холодную и горячую воду, газ и т.д. ДНП же занимается вопросами строительства и обслуживания дорог и линий электропередач в посёлке, организует его охрану, вывоз мусора, оплату по счетам снабжающих организаций и т.д. Кроме того, комплексным развитием территории поселка.

ЛПХ – дословно данная аббревиатура расшифровывается как личное подсобное хозяйство. Что же подразумевает данная категория земель? Приобретая землю со статусом ЛПХ, Вы можете вести на данном участке непредпринимательскую деятельность по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Если участок ЛПХ находится в черте какого-либо населенного пункта, то его владелец вправе возводить на нем жилой дом и вести работы по производству сельскохозяйственной продукции. Решение вопроса о возведении жилого дома зависит от местной муниципальной администрации, поскольку важно учесть возможность подключения жилого дома к центральным коммуникациям.

В случае если участок ЛПХ находится за пределами населенных пунктов, то он относится к категории полевых участков, и на его территории строительство домов запрещено, а также любых других сооружений и зданий.

ЛПХ и ИЖС в чем разница и отличия

В отличии от ИЖС, на землях под ЛПХ можно:

• Легально получать доход от продажи сельхозпродукции;
• Получить сертификат соответствия выращенной продукции и справку от ветеринара;
• Получить кредит на производство под залог участка;
• Не требуется проект и, как факт, разрешение для начала строительства дома (как на участке под СНТ);
• Ежегодный земельный налог за использование участка под ЛПХ в три раза ниже чем за участок под ИЖС (ИЖД).

При этом на землях ЛПХ вы не занимаетесь предпринимательской деятельностью, а значит не требуется оформление юридического лица.

Достоинства и недостатки

Плюсы использования земель СНТ:

• стоимость участка намного ниже стоимости участка земель ИЖС;
• земли расположены за городом, в сельской местности;
• участком можно пользоваться без строительства дома.

Минусы использования земель в СНТ:

• на практике трудно оформить свою регистрацию в загородном доме, выстроенном на землях СНТ;
• участки СНТ имеют, как правило, небольшую площадь – 6-15 соток;
• цена недвижимости на этих землях будет низкой, независимо от размера и качества выстроенного дома он будет являться дачным домиком;
• все обустройство и подвод коммуникации должен проводить владелец участка, а не местные власти;
• необходимость уплаты членских взносов в товарищество;
• использовать земли СНТ в качестве залога финансовые организации соглашаются с большим трудом.

Земли СНТ выделяются в живописных и экологически чистых районах. Разница в их стоимости зачастую определяется лишь удобством расположения и имеющимися коммуникациями.

Плюсы использования земель ДНП:

• стоимость их ниже, чем стоимость земель ИЖС;
• если земли ДНП попадают в черту поселения, то получить прописку в них легче, чем в СНТ;
• для ввода выстроенного дома в эксплуатацию не обязательна техническая экспертиза.

Минусы использования земель ДНП:

• в связи с тем, что земли ДНП имеют все же сельскохозяйственное назначение, то присутствие на них сада или огорода обязательно;
• специфика земель ДНП состоит в том, что наличие на нем дома для жилья также необходимо, как и наличие сада.

Плюсы использования земель ЛПХ:

• в случае расположения участка в населенном пункте, возможен его перевод в состав земель ИЖС;
• льготная ставка налога на такие земли – менее 0,3 % кадастровой стоимости участка.

Минусы использования земель ЛПХ:

• в современном законодательстве отсутствует понятие ЛПХ, что может привести к возникновению дополнительных сложностей;
• оформление в собственность земли ЛПХ, расположенной не в границах поселений зависит от того, какое решение примут местные власти, которые вправе запретить строительство на нем зданий.

Плюсы использования земель ИЖС:

• наличие почтового адреса;
• в доме, выстроенном на землях ИЖС, легко прописаться;
• местные власти обязаны обеспечить участки ИЖС всей необходимой инфраструктурой;
• участок возможно использовать в качестве залога.

Минусы использования земель ИЖС:

• площадь участка четко ограничена;
• проект строительства дома необходимо согласовывать со множеством служб и организаций, получать на строительство разрешения;
• Стоимость таких земель по сравнению с другими наиболее высока, так как располагаются они в пределах жилых поселений.

В чём отличие ДНП от садоводства?

– В настоящий момент предполагается, что ДНП отличается о СНТ (садоводства) тем, что в поселке ДНП предполагается обязательное строительство дачного дома и оформление его в собственность, а СНТ предполагает, прежде всего, развитие огорода на собственном участке, без обязательного строительства дома. При этом в законе нет четкого разделения этих понятий. В обоих случаях может быть и дом, и огород. Что касается прописки, то закон не запрещает прописку и там, и там.

В чём отличие ИЖС от садоводства?

ИЖС и садоводство являются разрешенным использованием земель. На участке, отведенном под индивидуально-жилищное строительство можно строить капитальный дом для постоянного проживания. Также указанное разрешенное (целевое) использование участка позволяет прописаться (зарегистрироваться) в находящемся на участке жилом доме.

Основное назначение садового участка – отдых граждан и выращивание различных с/х культур. На участке, отведенном под садоводство тоже можно возводить жилые объекты, можно даже построить для круглогодичного проживания. Однако закон запрещает владельцам таких участков на регистрацию в таких домах. В конечном счете, можно прописаться в таких строениях, предварительно проведя необходимые процедуры: переоформить землю и дом, но это намного хлопотнее, чем прописаться в жилом доме, построенном на участке под ИЖС.

В чём отличие ЛПХ от ИЖС?

Итак, ИЖС и ЛПХ выделяются гражданам для некоммерческого использования. Иными словами, извлечение прибыли не предусмотрено самой сутью данных категорий. Однако ЛПХ направлено на производство и обработку сельхозпродукции, в то время как ИЖС – на строительство жилого дома. В целом ряде случаев это накладывает серьёзные обременения на права собственников.

Так, участок ИЖС может относиться только к земельному фонду населённых пунктов, где возведение домов разрешено – при соблюдении целого ряда условий. ЛПХ может также принадлежать к фонду земель сельхоз назначения. В этом случае возведение дома будет незаконным, преодолеть данный правовой барьер практически нереально. Известны случаи, когда под снос шли целые нелегальные посёлки, куда уже успели провести и электричество, и газ, и канализацию.

Отсюда вытекает ещё одно важное отличие между данными категориями. ИЖС предназначено только для возведения дома, а ЛПХ – лишь в том случае, если оно относится к категории земель населённых пунктов. При этом получить прописку в возведённом доме можно в обоих случаях, если нарушений законодательства не усматривается. Плата за использование ЛПХ значительно меньше, чем ИЖС. В остальном различия незначительны и зависят от конкретной ситуации.

СКРЫТАЯ СТОИМОСТЬ ДНП, ДНТ, СНТ

Дома на ДНТ, ДНП, СНТ, как правило, продаются на условиях: «В стоимость включен участок земли».

• Дороги и электричество – целевой взнос,
• газ – подключение возможно (сроки, как правило, определены плохо и ничем не гарантированы),
• водопровод – как правило, копайте скважину самостоятельно.

Таким образом, участок дорожает минимум на 300-400 тысяч рублей. Это без учета газа и водопровода.

Газ

На газификацию участка можно условно выделить 200-300 тысяч. И лучше бы это сделать, потому, как дом для постоянного проживания надо отапливать, а делать это иными способами, к примеру, электричеством, получается довольно накладно.

В отличие от ДНП, участки ИЖС должны газифицироваться бесплатно, за счет государства.

Дороги

Для ИЖС этой проблемы не стоит, ну, как минимум, не должно. Дороги должны быть и должны быть очищены от снега зимой. Это вопрос к муниципалитету. Дополнительных денег за них платить не нужно.

Электричество

При продаже ДНП, оно уже включено в стоимость участка и это, как правило, только 10-15 кВт. Большие мощности, Вы сможете докупить еще за дополнительные деньги.

В случае с ИЖС, 10-15 кВт Вам должны обеспечиваться без дополнительных доплат.

Земли населенных пунктов относятся к деревням, городам, поселкам и являются их частью или продолжением. Обычно здесь расположены участки, которые имеют доступ к коммуникациям и обеспечены дорогами. Во многом удобства предоставляются со стороны самих населенных пунктов.

На землях сельхоз назначения нет участков под индивидуальное жилищное строительство, но можно строить поселки в формате дачных/садовых некоммерческих товариществ (партнерств) или дачных строительных кооперативов (СНТ, ДНП и т.д.)

Основное различие между первым и вторым заключается в том, что в первом случае возможно получить прописку, а во втором сделать это будет сложнее. Но данный пункт скорее должен волновать тех, кто собственный дом строит для переезда и постоянного проживания загородом, а это жилье будет являться единственным, где можно зарегистрироваться. Если земельный участок покупается с целью сезонного отдыха, разведения огорода, как дополнительная недвижимость, то могут подойти и земли сельхоз назначения.

ДНП и СНТ – современный вариант садоводств и дачи

Такие участки есть как на землях поселений, так и на землях сельхоз назначения. Это участки для небольших садовых и дачных домиков. В настоящее время прописаться здесь становится возможно, хотя достаточно непросто. Дело в том, что для получения регистрации в доме нужен адрес, который может быть присвоен только жилью, построенному на участках, относящихся к населенным пунктам. Для этого нужно провести экспертизу дома и получить решение суда, который должен признать его пригодным к проживанию.

С коммуникациями в ДНП и СНТ чаще всего собственники разбираются самостоятельно, совместными усилиями членов дачного сообщества или садового товарищества. Здесь, скорее всего, вопрос встанет с проведением электричества, ведь для сезонного отдыха и огорода газ необязателен, а воду можно получать из скважины, рассчитанной на один или несколько участков.

Неоспоримое преимущество этих участков – это стоимость. Она может быть в несколько раз ниже, чем в ИЖС. Возможно, цена будет оправдана, если вам не нужна прописка и вопрос с коммуникациями вас не пугает. Но нужно помнить, что участок на сельхоз землях это долевая собственность. То есть для его продажи в будущем, вам необходимо будем получить согласие других участников товарищества или сообщества.

ДНП

Если вы покупаете участок в ДНП, то должны знать, что оно зарегистрировано в ФНС как юридическое лицо. У него есть устав и прописывается имущество общего пользования. Приобретая участок, вы вносите плату в качестве вступительного взноса, а затем оформите участок в собственность.

СНТ

Садовое некоммерческое товарищество очень похоже на дачное некоммерческое партнерство. Создается на добровольных началах для помощи ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства. Также объединение может создаваться в форме некоммерческого партнерства и потребительского кооператива.

Различие между этими двумя типами участков заключается в их плодородности. Считается, что земля для ДНП – менее плодородная, т.е. имеет более низкий балл бонитета и более низкую кадастровую стоимость. Получается, что участок СНТ должен стоить дороже ДНП.

ЛПХ

Строить дом на участке ЛПХ можно, только если он находится на землях населенных пунктов. В другом случае он будет предназначен только для сельхоз производства и возвести свой дом там будет невозможно. На таких участках также можно строить дома не выше трех этажей и получить регистрацию.

Правовая база

• ФЗ №136, который определяет особенности передачи земельного участка для ИЖС;
• ФЗ №218, регулирующий правила регистрации недвижимости;
• часть 2 статьи №16 ЖК РФ определяет правила, какой объект признается жилым;
• ФЗ №172, регулирующий перевод земель из одной категории в другую.

Граждане могут приобрести в населённом пункте земельный участок, а потом узнать, что на его территории нельзя построить дом, в котором допустимо постоянное проживание и прописка. Или наоборот – взять землю под огород, но впоследствии получить административное предписание о необходимости начать Во избежание таких недоразумений, стоит внимательно ознакомиться с основными характеристиками земель.

Следует ли ориентироваться на стоимость участка при выборе земли под строительство дома – этот вопрос волнует многих покупателей.

ИЖС – Вид разрешённого использования участков, расположенных на землях поселений. Источники законодательства, на которые опирается нормативный регламент их оформления и пользования ими – это Земельный кодекс, в частности статья 39.18 ЗК РФ. А также положения Федерального закона № 161-ФЗ, принятого 24.07.08 г. в рамках улучшения жилищной политики.

Безусловные плюсы, получаемые владельцем такого участка, следующие:

1. Участки расположены только в пределах населённого пункта.
2. Землевладельцу выдаётся капитального жилого дома, с постоянным проживанием, почтовым адресом и пропиской.
3. Участки передаются гражданам с подведёнными инженерными коммуникациями.
4. К месту расположения земель будут подведены автодороги и тротуары. Постоянное транспортное сообщение обеспечивает администрация.
5. Администрация населённого пункта так же обеспечивает развитие инфраструктуры: организацию торговли, медицинского обслуживания, открытие детских садов и школ.
6. Качество плодородия почв и месторасположение территории застройки ИЖС выгодно отличается от земель ДНП.
7. Площади участков могут быть в несколько раз больше, чем дачи в ДНП.
8. Высокая рентабельность земель допускает их передачу банку в залог,
9. Высокий покупательский спрос на постройки, возведённые на таких участках, позволяет последующую прибыльную перепродажу недвижимости.

Перечисленные преимущества не полностью отражают характеристики земель под ИЖС. Следует учитывать и минусы.

В их числе следующие:

1. под ИЖС может быть в несколько раз выше, чем дачных.
2. Обязательно потребуется строительство жилого дома, в противном случае следует административная ответственность.
3. Регламент строительства опирается на ГОСТ, СНИП и другую документацию, в том числе – на Градостроительный кодекс, что существенно ограничивает творческую инициативу собственника.
4. Обязательное оформление пакета документации для начала строительства, на разных этапах его проведения и после ввода в эксплуатацию.
5. существенно выше, допускает повышения по завершении строительства и в результате развития инфраструктуры, что влияет на повышение налоговой ставки практически после каждой ревизии земель.

Несмотря на существующие минусы, большинство граждан стремится к приобретению именно этого вида земель.

Земли ДНП

– дачное некоммерческое партнёрство. Наименование юридического лица, относящегося к категории НКО – некоммерческого общества, объединившего в своей структуре владельцев дачных участков.

Так как некоторые дачи из обозначенной категории выдавались ещё в Советском союзе, в ДНП могут входить различные титульные владельцы:

• собственники;
• землевладельцы на правах постоянного (бессрочного) пользования;
• правообладатели пожизненно наследуемого владения.

Нормы, регулирующие земельные и гражданские правоотношения в ДНП опираются на Федеральный закон № 66-ФЗ, принятый 15.04.98 г. Он оглашает полный перечень прав, обязательств и организации деятельности НКО садоводов и огородников. Существенную роль играет и Закон, принятый 30.06.06 г., под № 93-ФЗ о дачной амнистии.

К плюсам правообладателей земель в ДНП можно отнести:

1. Невысокую цену, которую назначают за такие участки.
2. Официальное разрешение, допускающее упрощённую процедуру переоформления участка и строения по дачной амнистии.
3. Некоторые дачные посёлки расположены в черте населённого пункта, что допускает переоформление в земли под ИЖС, а дачного дома в жилое строение.
4. Отсутствие жёстких требований к застройке.
5. Отсутствие обязательств по застройке участка, допустимость использования земли только для сада и огорода.
6. Если дачи расположены на то они облагаются минимальной налоговой ставкой.

Минусов в приобретении такого участка достаточно много, поэтому низкая стоимость земель на территории ДНП вполне обоснована.

Основные из них:

1. Небольшой размер участка, который по преимуществу ограничивается шестью сотками.
2. Отсутствие возможности для постоянного проживания, разрешения на .
3. Сезонные коммуникации, сезонное транспортное сообщение.
4. Отсутствие инфраструктуры.
5. Систематическое взимание членских взносов, из фонда которых осуществляется содержание дачного посёлка.
6. Для того чтобы продать участок, нужно получить решение общего собрания, так как он находится в ведении учредителя – юридического лица, или в совместной долевой собственности.
7. Низкая рентабельность участков, невозможность их приобретения в ипотеку или оформления кредитору по закладной.

Однако имеющиеся недостатки не играют существенной роли, если участок приобретается в соответствии с функциональными особенностями этих земель.

В чём принципиальное отличие земель ИЖС и ДНП?

Главное существенное отличие земельных участков ИЖС и ДНП заключается в следующем:

1. Земли под ИЖС предусматривают только целевое использование для постоянного проживания, поэтому всегда располагаются в черте населённого пункта. В ДНП постоянное проживание не предусмотрено, посёлок ориентирован на сезонное функционирование.
2. Исходя из целевого назначения, в пределах дачного посёлка не развивается инфраструктура, а транспортное сообщение предусмотрено только с открытия дачного сезона до его закрытия.
3. под ИЖС существенно выше, чем дачных участков, даже если они располагаются в городской черте, в прилегающих кадастровых кварталах.

Исходя из перечня сходных свойств и различий, можно сделать вывод, что каждая из разновидностей земельной недвижимости может сулить выгоды, если к вопросу о выборе нужного варианта подойти правильно.

В частности приобрести участок под ИЖС выгодно тогда, когда у покупателя есть средства и желание инвестировать свои накопления в недвижимость, которая будет пользоваться спросом при последующей продаже. Или – землевладелец намеревается возвести капитальный дом, в котором планирует проживать вместе с семьёй. Иногда появляется выгодный шанс приобрести такой участок в беспроцентную рассрочку или в ипотеку.

Преимущества, предусматривающие выгоды от покупки земли в ДНП, опираются на потребность приобретения дачи, а не жилого дома. Также, если дачный домик расположен в черте города и допускает круглогодичное проживание, его можно купить с целью экономии денег, а впоследствии попытаться переоформить дачу в жилой дом и получить прописку.