Переустройство в новостройке до получения права собственности. Порядок перепланировки квартиры в новостройке Перепланировка на стадии строительства

По сравнению с панельными и блочными домами согласовать перепланировку в новостройке часто оказывается проще, поскольку это обычно кирпичные или монолитные дома с преимущественно ненесущими перегородками внутри квартир.

Теоретически перепланировка в новостройке не отличается от любой другой в обычном доме, но на практике проведение перепланировки в новом доме связано с некоторыми тонкостями. Поэтому детально разберем, с чего начать перепланировку в новостройке и каков общий порядок согласования работ в квартире недавно построенного жилого здания.

Квартиры в новостройке, фото:

Перепланировка новостройки до получения собственности

Многие владельцы квартир в новостройках стремятся сделать ремонт как можно быстрее. И это понятно, поскольку нередко для приобретения новой квартиры приходится продавать прежнюю и до окончания ремонта жить в съемной.

Не так давно для получения разрешения на перепланировку в новостройке необходимо было обязательно иметь свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. А правоустанавливающие документы после получения ключей от новой квартиры приходится ждать достаточно долго – порой по нескольку месяцев.

Однако сейчас выполнить перепланировку квартиры в новостройке можно и до получения документов о праве собственности. Вот что по этому поводу сказано в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП . При производстве работ в домах-новостройках, в случае отсутствия зарегистрированных прав на помещение, вместо правоустанавливающих заявителем представляются следующие документы (если объект построен по договору участия в долевом строительстве):

договор на участие в долевом строительстве;
договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве;
акт приема-передачи недвижимости;
справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору (если акт приема-передачи недвижимости не содержит информации о выполнении данных обязательств).

Перепланировка новостройки свободной планировки

Сегодня на рынке недвижимости весьма популярным предложением для покупателей жилья являются квартиры со свободной планировкой. Это квартиры без внутренних перегородок, где проложены инженерные коммуникации, а границы помещений обозначены одним рядом кирпичиков или блоков. При этом в таких жилых помещениях, как правило, указано предполагаемое расположение санузла и кухни. А строить стены внутри квартиры предстоит самому собственнику.

При этом многие застройщики убеждают потенциальных покупателей, что возводить перегородки внутри квартиры можно как угодно, ведь планировка квартиры свободная. Но это не так, поскольку термина «свободная планировка» для жилых помещений не существует. Иными словами, собственник не может обустраиваться так, как ему захочется.

Квартиры со свободной планировкой, фото:

Для каждой квартиры имеется утвержденная городскими органами и обозначенная застройщиком планировка, соответствующая общепринятым для жилых объектов правилам и нормам. Поэтому свободно строить стены и менять помещения местами свободная планировка не позволяет.

Если же владелец квартиры хочет что-то изменить в действующей планировке, которая обозначена на плане БТИ и в плане застройщика, то на это требуется получить разрешение Мосжилинспекции в установленном законодательством порядке.

Подробнее о перепланировке в новостройке без стен мы рассказали .

Особенности перепланировки новостройки в Москве

Новостройки в Москве, как и в других городах России, сдаются в эксплуатацию:

без отделки, когда стены, потолки и полы не имеют никаких декоративных покрытий;
с отделкой, включающей в себя финальные покрытия стен (краска, обои, декоративная штукатурка, плитка) и полов (плитка, паркет, линолеум, ламинат).

Стоит отметить, что согласование перепланировки в новостройке по эскизу сегодня практически невозможно. Практически любые изменения в существующей конфигурации помещений квартиры требуют наличия утвержденной жилищной инспекцией проектной документации.

В состав проектной документации помимо самого проекта также входит техническое заключение о возможности предстоящего переустройства. Подготовить проект + техническое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО и специализирующаяся на перепланировках.

При полном комплекте документов и правильно составленном проекте в течение 20 рабочих дней Мосжилинспекция вынесет решение о согласовании перепланировки квартиры в новостройке.

Ремонтные работы должны проводиться таким образом, как это показано в проекте, согласованном жилищной инспекцией. В этом случае не возникнет никаких проблем с получением от комиссии акта о завершенной перепланировке, который составляется на финальном этапе процесса согласования, когда ремонт уже окончен.

Как узаконить перепланировку в новостройке, которая уже выполнена

Многие собственники, не вникая в особенности жилищного законодательства, проводят перепланировку своей квартиры самовольно. А потом вынуждены ее узаконивать.

В принципе, узаконить перепланировку в новостройке можно и после ее проведения. Во многих случаях жилищная инспекция довольно лояльно относится к собственникам, желающим узаконить перепланировку квартиры, произведенную без предварительного согласования, и новостройки здесь не исключение.

Но узаконить перепланировку в новостройке, как и в других домах, можно только при условии, что сделанные работы не нарушают федеральное и местное законодательство, строительные, санитарные и противопожарные нормы, а на все произведенные строительно-ремонтные работы у собственника имеется техническое заключение о том, что перепланировка безопасна и допустима, разработанная лицензированной организацией (с допуском СРО). Кроме того, придется заплатить административный штраф за то, что перепланировка проводилась незаконно.

Для согласования перепланировки в новостройке только предстоящей или «задним числом», мы советуем предварительно обратиться в организацию, специализирующуюся на согласовании перепланировок квартир. Поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях многочисленных требований закона, жилищной инспекции и надзорных органов у непосвященного человека в большинстве случаев вряд ли получится.

И здесь важно не столько знание теории, сколько ее практическое применение государственными органами контроля за жилым фондом. А применяться закон может по-разному, в зависимости от каждого конкретного случая перепланировки в новостройке. Также часто ключевое значение может иметь округ столицы, где расположена квартира, особенность конструкции дома, этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей над ней, ситуация в соседних квартирах (сверху и снизу) и другие важные факторы, неочевидные для собственника. Но в дальнейшем эти факторы могут существенно повлиять на согласование перепланировки в новостройке.

В нашей компании вы можете не только заказать проектные документы, но и получить бесплатную консультацию по перепланировке . Для этого достаточно набрать номер нашего телефона и задать интересующий вопрос. Также для вашего удобства мы отвечаем на вопросы по перепланировке прямо на сайте. Чтобы отправить сообщение, заполните специальную форму.

Согласование перепланировки в новостройке, это необходимая мера для тех, кто желает улучшить условия своего проживания. Вы можете начать перепланировать квартиру в новостройке до ее окончательного ввода в эксплуатацию, для этого необходимо договориться с архитектором объекта. Если же домостроение сдано в эксплуатацию, для проведения перепланировки вам потребуется согласование в органах местного самоуправления. Это может быть муниципальная комиссия или отдел жилищной инспекции.

В чем необходимость перепланировки?

К сожалению, типовая планировка современных новостроек не всегда отвечают всем требованиям и условиям комфортного проживания. Среди многочисленных проблем, с которыми приходится сталкиваться собственникам квартир, можно выделить следующие недостатки типовой планировки:

Сравнительно малая полезная площадь;
Узкие коридоры и тесные комнаты;
Объединенный санитарный узел и маленькая кухня.

Именно эти проблемы позволяет решить грамотное и правильное перепланирование квартиры. Её согласование позволит вам на законных основаниях изменить определенные параметры вашей квартиры для максимально комфортного и удобного проживания.

Приведем несколько примеров эффективной перепланировки квартиры:

Был осуществлен демонтаж стены разделяющей коридор и комнату. Нефункциональный коридор был убран, а стена комнаты была сдвинута на 5 метров. В результате полезная площадь комнаты была увеличена до 17 квадратных метров, а комната превратилась в полноценный зал;
Собственник новостройки перепланировал одну комнату, достроив одну стену с дверным проемом. Так разделив большую комнату, он обеспечил себе дополнительное внутреннее помещение общей площадью 15 квадратных метров.
Лоджия, в соответствии с проектным решением, была объединена с жилой комнатой, увеличив ее на 6,2 м2. Согласитесь — довольно солидное расширение.

ИНТЕРЕСНЫЙ ФАКТ:

Статистика показывает, что около 72% собственников новостроек не устраивает типовая планировка, и они готовы существенно изменить первоначальную конфигурацию жилой площади.

Перепланировка квартиры в новостройке, согласование и требования

Действующее законодательство определяет ряд обязательных требований для осуществления изменений в конфигурации жилых помещений. Прежде всего, это продиктовано мерами безопасности совместного проживания. Согласование перепланировки в новостройкеявляется подтверждением того, что производимая вами перепланировка отвечает установленным нормам безопасности и не несет потенциальной угрозы целостности всего строения.

Необходимо отметить, что не зависимо от сложности работ, будь то небольшой проем в несущей стене или демонтаж несущей стенной перегородки, вы в обязательном порядке должны согласовать любой вид перепланировки.

Перепланировка квартиры в новостройке согласование, на которую не получено, может привести к следующим негативным последствиям:

Отсутствие возможности оформления ипотечного кредита на квартиру;
Несогласованная планировка может стать причиной снижения рыночной стоимости недвижимости;
Наступление предусмотренной законодательством ответственности за самовольное изменение конфигурации жилого помещения;
Нарушение целостности здания в целом и возможное обрушение конструкции.

ВАЖНО

Лицо, которому принадлежит на праве собственности жилое помещение, которое было самовольно перепланировано или переустроено, обязано привести его в первоначальное положение либо осуществить согласование изменений в порядке и в сроки определенные уполномоченными государственными органами.

Пример судебного решения в результате незаконного перпланирования:

Как сообщает агентство РИА Новости, в прошлом году суд Нагатинского района города Москвы постановил лишить владельцев квартиры права собственности. По результатам проверки жилищной инспекции было выявлено, что владельцы квартиры произвели демонтаж несущей стены и тем самым создали реальную угрозу целостности здания. Инициатором искового заявления выступила Московская жилищная инспекция .

Согласование перепланировки в новостройке недопустимо в следующих ситуациях:

Если изменение конфигураций помещения может затронуть системы, отвечающие за прочность конструкции и жизнеобеспечение всего дома. В частности, балки и несущие опоры, газовые разводки и стыки, вентиляционные коллекторы, канализационные и отопительные стояки;
Если в результате перепланировки возникают жилые помещения общей площадью меньше чем 9 квадратных метров, а также без отопительных радиаторов и естественных источников освещения;
Когда площадь подсобных помещений увеличивается за счет жилой площади.

Согласование перепланировки в новостройке - факторы, влияющие на стоимость и сроки

Факторы, которые могут повлиять на сроки согласования перепланировки принято разделять по виду осуществляемой планировки

по эскизу - в виду отсутствия необходимости разработки проектной документации требуют минимальных временных затрат. Срок согласования может составлять от 1 до 3 месяцев.
по проекту - требуется обязательная разработка проектных документов в специализированных организациях. Срок согласования может длиться от 3 до 4 месяцев;
затрагивающая несущие конструкции - самый сложный вид перепланировки, требующий разработку и согласование всего проекта перепланировки. Срок такого согласования может составлять от 5 до 6 месяцев.

Кроме того сроки согласования и его стоимость может зависеть от следующих немаловажных факторов: этажность строения, серия дома, общая площадь перестраиваемого жилого помещения, уровень и степень сложности работ по перепланировке и т.п.

ИНТЕРЕСНЫЙ ФАКТ

В каждой отдельно взятой ситуации стоимость перепланировки будет определяться исходя из многочисленных факторов, начиная от типа домостроения и заканчивая характером реконструкции. Даже нишу в несущей стене необходимо согласовывать должным образом.

Документация необходимая для предоставления в государственные органы

Перепланировка квартиры в новостройке, согласование и ввод в эксплуатацию требуют наличие определенных документов. Перечень таких документов может также зависеть от сложности планируемых работ. Вместе с тем существует стандартный набор документов необходимых для произведения согласования перепланировки, среди них:

Свидетельство, подтверждающее право собственности на жилое помещение;
Технический паспорт жилого помещения;
Выписка из книги учета жильцов;
Схематический план;
Заявление лица на согласование;
Копия лицевого счета.

В отдельных случаях, в зависимости от степени и уровня сложности могут потребоваться и другие дополнительные документы, в том числе проектная документация и заключения соответствующих государственных органов. Таких проблем не должно быть в ЖК Высота и ЖК Балтийский

Выводы

Согласование перепланировки в новостройке процесс довольно ответственный, требующий от собственника квартиры продуманного и серьезного подхода. Вы будете вынуждены пройти ряд инстанций и обосновать безопасность планируемых изменений конфигураций вашей квартиры. Особенно актуально решение данного вопроса для собственников квартир, которые уже осуществили перестройку и перепланировку помещения, в результате чего вынуждены пройти обязательную процедуру согласования. Если вы не желаете тратить свое драгоценное время и нервы на процедуру согласования, вы всегда можете воспользоваться услугами специализированных компаний. Такие компании, как правило, имеют многолетний опыт взаимодействия с государственными органами и произведут согласование в максимально сжатые сроки и с минимальными затратами. Приведем средние показатели стоимости услуг специализированных компаний. Важно понимать, что стоимость может варьироваться и изменяться от многочисленных факторов.

В любом случае если вы стали собственником новостройки и вас не устраивает типовая планировка, вы всегда можете на законных основаниях изменить конфигурацию квартиры и создать для себя максимально комфортные условия проживания.

Как сделать перепланировку правильно.

Практические все современные жилые комплексы строятся по индивидуальнымпроектам, поэтому, как правило, люди покупают именно то жилье, которое онихотят. Но, понятное дело, что всем и каждому не угодишь, поэтому иногда упокупателей жилья в новостройках возникают различные пожелания – например,снести стену, разъединить (или совместить) санузел, добавить перегородку и т.д.В идеале совершать все эти работы надо до того, как будет получено правособственности. Давайте разберемся, как узаконить перепланировку квартиры в новостройке.

Перепланировка в новостройке дополучения собственности

Владелецквартиры в новостройке может провести перепланировку двумя способами:

сделать все работы, а потом попытаться всё оформить «задним числом»;
получить сначала разрешение, а только после этого приступать к перепланировке.

Даже если у человека нет еще свидетельства о праве собственности нажилье, вполне реально согласовать его перепланировку. Правда, сделать это будетдостаточно сложно.

Однако нужнопонимать, что если воспользоваться первым способам, то можно нанести серьезныйущерб конструкции здания, что может быть причиной того, что человеку просто невыдадут разрешительную документацию. И в результате покупатель жилья долженбудет все вернуть в первоначальное состояние.

Основные правила

Жилищноезаконодательство Российской Федерации говорит, что планировка – это изменениеконфигурации квартиры, которое необходимо обязательно отразить в техническомпаспорте. В зависимости от того, к какому виду согласования относятся ремонтныеработы, варьируются и правила согласования перепланировки жилья в новостройкедо того, как оно было оформлено в собственность.

Существует два вида согласования.

Разрешительное. В данном случае необходимо получить специальное разрешение у территориального органа гос.жилищной инспекции.
Уведомительное. В этой ситуации указанного выше разрешения получать не надо.

Обращаться за разрешением в местную гос. жилищную инспекцию надо, еслипланируется:

перенос ванной комнаты или туалета;
установить перегородки, которые будут (или могут) создавать дополнительную нагрузку на перекрытия – это касается перепланировок в домах, в которых железобетонные перекрытия;
«прорубить» проемы в несущих перегородках.

Статья 26 ЖК Российской Федерации говорит, что существует ряд действий,которые не требуют получения разрешения, а именно:

установка антенн спутникового телевидения на фасаде здания;
установка нового унитаза;
«снос» не несущих перегородок (если речь идет не о межквартирных перегородках);
замена старого напольного покрытия на новое;
«создание» проемов в не несущих перегородках;
монтаж дополнительных перегородок, которые выполнены из легких материалов.

Разрешениеможет быть выдано только после того, как будет предоставлен подробный проектперепланировки жилья.

Для тогочтобы получить проект перепланировки, необходимо обратиться в специальнуюорганизацию, у которой есть соответственное свидетельство.

После того,как будет подано заявление и составлен проект перепланировки жилья, а такжепредоставлена другая необходимая документация, территориальный орган гос.жилищной инспекции будет принимать решение о согласовании.

Все работыпо перепланировке квартиры надо обязательно выполнить до того, как срокдействия соответственного решения закончится.

Если женеобходимости в получении специального разрешения нет, то после того, какперепланировка будет выполнена, необходимо указать новую информацию втехпаспорте квартиры. Это нужно сделать обязательно, поскольку есливпоследствии необходимо будет совершить какие-либо действия с жильем, безактуальной информации в техническом паспорте квартиры, сделать это будетневозможно.

Легальная перепланировка

Для тогочтобы выполнить легальную перепланировку, необходимо выполнить девять шагов.

Обратиться в БТИ.
Отправиться в отдел архитектуры районной администрации.
Получить разрешение и только после этого начать работы по перепланировке жилья.
Утвердить все изменения и составить акт выполненных работ. Для этого потребуется позвать специалиста из БТИ, который и будет проводить все необходимые замеры. Стоит отметить, что в проекте будут учтены все изменения с точностью до 1 см.
В администрации получить специальное разрешение, позволяющее сохранить квартиру в измененном виде.
Изменить технический пакет документов. Новый техпаспорт будет выдан в БТИ.
Получить кадастровый номер здания и квартиры. Сделать это можно самостоятельно, если обратиться в кадастровую службу или за отдельную плату сразу в БТИ.
Оформить кадастровый паспорт. Необходимо прийти в Кадастровую Палату с полным пакетом необходимых документов, которые и будут являться основанием для предоставления кадастрового паспорта на квартиру.
Получение в Росреестре документов, которые будут подтверждать право собственности на измененное жилье.

Если перепланировка в квартире не требует получения специальногоразрешения, то процесс будет выглядеть так.

Обращение в БТИ для получения плана квартиры (если его еще нет).
Выполнение всех необходимых ремонтных работ
Самостоятельное указание на плане всех изменений.
Обращение в территориальный орган гос. жилищной инспекции. Надо подать соответствующее заявление и план.
Получение акта о том, что перепланировка была выполнена.
Приглашение сотрудника БТИ, который внесет изменения в план квартиры.
Получение «на руки» нового плана – для этого так же надо обратиться в БТИ

Список документов

Перед тем,как обратиться за разрешением на согласование перепланировки в квартире,необходимо собрать определенный пакет документов. В первую очередь, конечно же,потребуется право собственности на квартиру. Если его нет, то надо подготовитьнесколько документов, которые будут его заменять, а именно:

оригинал акта приема-передачи квартиры (подойдет заверенная у нотариуса копия);
оригинал договора участия в долевом строительстве (подойдет заверенная у нотариуса копия);
согласие от застройщика на проведение перепланировки;
справка от застройщика, где должно быть указано об исполнении участником долевого строительства всех договорных обязательств;
копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Стоимость перепланировки

Существует ряд факторов,которые оказывают влияние на стоимость перепланировки квартиры. К нимотносится:

количество комнат;
общая площадь жилья;
техническая сложность перепланировки;
расположение дома;
и несколько других факторов.

Выполнить перепланировку квартиры до получения собственности можносамостоятельно или обратившись за помощью к агентствам недвижимости или профессиональнымюристам. Во втором случае стоимость перепланировки, конечно же, будет выше.

Что нельзя изменять?

ЗаконРоссийской Федерации запрещает определенные изменения жилья.

Снос несущих конструкций. Как вариант, несущую стену можно демонтировать частично, или проломить проем в стене. Перед этим надо обязательно провести техническое обследование здания.
Демонтаж, перенос или уменьшение общедомовых коммуникаций.
Увеличивать размер балкона за счет жилой комнаты. Но при этом допускается сконструировать арку.
Размещение санузла или кухни над жилыми помещениями.
Установка различных отопительных систем в нежилых комнатах.
Любые работы, в результате которых будет затруднен доступ к общим системам жизнеобеспечения дома.

Теперь вызнаете, как узаконитьперепланировки в квартирах в новостройках, но нужно понимать, что перепланировка– это достаточно долгий и трудоемкий процесс, на который надо будет потратитьмного времени и денег. Более того, не всегда получается официально оформить всежелаемые изменения.

Мы не только разработаем проект перепланировки квартиры или нежилого помещения в любой новостройке, но и поможем с согласованием!

Объемы жилищного строительства в Москве довольно значительны. Новые дома появляются повсеместно - в центре, на окраинах, на месте снесенных хрущевок , и так далее. Условно говоря, все новые дома можно поделить на две категории - типовые дома (эконом-класс и муниципальное жилье) и несерийные многоквартирные дома по индивидуальным проектам (бизнес-класс и элитное жилье).

В ча сти пр оектирования и согласования перепланировок между этими двумя категориями новостроек есть существенная разница.

Перепланировка квартиры в типовой новостройке

Начнем с новых домов, которые строятся по проектам повторного применения, разработанным . В настоящее время на рынке столичной недвижимости эконом-класса преобладают новые (И-155) или модернизированные серии П-44Т , П-44ТМ/ТМ25 , П-44К, П-3М , П-3МК Флагман , КОПЭ Парус , КОПЭ Башня , и некоторые другие.

строительные планы этажа серийных новостроек

Перепланировка в новостройках индивидуальных проектов

Что же касается нетиповых новостроек, то это, как правило, монолитные дома с т.н. "свободными" планировками квартир. Спроектировать перепланировку монолитной новостройки одновременно и проще, и сложнее, чем в стандартном панельном доме. Проще - потому что в монолитах мало несущих стен (встречаются даже квартиры вообще без внутренних стен и перегородок). Соответственно, ТЗК от автора дома не понадобится - за исключением демонтажа подоконных зон - жилинспекции могут потребовать ТЗК

Но есть и с ложности. Первое, это пресловутая свободная планировка . На самом деле, она не позволяет, как многие думают, зонировать помещения как заблагорассудится. В новой квартире все равно есть жилые и нежилые помещения, которые нельзя менять местами. В поэтажном плане застройщика указана фиксированная планировка с кухнями, туалетами и ванными, которые должны оставаться на своих местах.

Другая проблема индивидуальных новостроек - это отделка, а вернее ее отсутствие. Тот факт, что хозяину новой квартиры придется лить стяжку, класть гидро- и шумоизоляцию полов налагает на него обязанность узаконить данные мероприятия по проекту полов .

Перепланировка в новостройке до получения собственности

Можно ли согласовать перепланировку в новом доме, если право собственности еще не получено? В настоящее время это допускается. 508 Постановление Правительства Москвы в части п. 2.11 Приложения 2 устанавливает перечень документов, которые могут быть предоставлены взамен правоустанавливающих.

Примеры перепланировок в новостройках